Поводом стал конфликт владельца подмосковного участка и региональных властей, отказавшихся выплачивать компенсацию из-за разночтений в Земельном кодексе. Суд отправил дело на пересмотр, указав, что общие нормы закона имеют приоритет над ведомственными исключениями
За землю в охранной зоне государство обязано выплатить компенсацию — об этой обязанности напомнил Конституционный суд, рассматривая дело о земельном участке в Московской области. И отправил решение об отказе от компенсации на пересмотр. Спор владельца участка и чиновников возник из-за разночтения в двух статьях. И случай этот далеко не единичный. Схожие кейсы есть и в других регионах.
Согласно материалам дела, житель Москвы Михаил 15 лет назад приобрел земельный участок в подмосковной деревне Прохорово у города Чехова. Покупка была под индивидуальное жилое строительство. Спустя пять лет правительство Московской области включило территорию, на которой находился участок Михаила, в охранную зону объекта культурного наследия. Теперь участок относился к усадьбе князей Спасских-Трубецких. В один миг на этой земле всякое строительство было запрещено. Получается, Михаил лишился возможности использовать свой участок по прямому назначению. Узнал он об этом в 2021 году, когда не получил разрешение на возведение дома. Михаил подал в суд — по Земельному кодексу из-за юридической причины в «ухудшении качества земель» ему полагалась компенсация в размере рыночной стоимости участка. Но чиновники отказались платить, ссылаясь уже на свои нормативные акты, говорит представитель Михаила, партнер юридического бюро «Гольцов, Лебедев и партнеры» Денис Лебедев:
Денис Лебедев партнер юридического бюро «Гольцов, Лебедев и партнеры» «57-я статья содержит общие правила возмещения убытков в тех случаях, когда земельный участок нельзя использовать по назначению, и эти правила достаточно давно существовали, а здесь в августе 2018 года Земельный кодекс дополнили главой, которая детализирует правила относительно установления зон с особыми условиями использования территории. И по какой-то причине в статье 26 появилась часть 2.3, которая говорит о том, что правила, определенные в статье 70.1 Земельного кодекса, не применяются в отношении зон с особыми условиями использования территории, которые были установлены до принятия этого федерального закона. Получается, сразу возникает вопрос: а как быть с теми участками, которые попали в ограничения до введения этого закона в действие?»
В Москве и области таких охранных зон объектов культурного наследия очень много — в одной только столице насчитывается более восьми тысяч подобных объектов, и у каждого, конечно, есть своя территория. Число таких объектов с каждым годом растет — ветхие некогда постройки реставрируют, облагораживают, территория охранной зоны может вырасти — она не статична и в любой момент может изменить свои границы.
Зачастую дело бывает не только в объектах культурного наследия. Например, радиостанция Бизнес ФМ рассказывала историю из Туапсе — там из-за попадания задним числом в охраняемую зону лечебно-оздоровительной местности суды признали самовольными постройками 65 участков целого коттеджного поселка Буревестник. Дома будут снесены.
Смотрите также:
Нужно ли ограничить наценку ретейлеров на продукты? Дебаты на Бизнес ФМГендиректор компании «Транспорт будущего» Юрий Козаренко о гражданских дронахГендиректор «Альпина Паблишер» Алексей Ильин о тенденциях книжного рынкаМаксим Иксанов, гендиректор News Media Holding, о том, как устроены медиа-каналыГендиректор Smart Engines Владимир Арлазаров о слабостях ChatGPTУправляющий директор RWB Media Борис Пешняк о росте ретейл-рекламы в России
Суды первых инстанций в деле Михаила и его участка в подмосковной деревне Прохорово тоже поначалу встали на сторону чиновников. Однако Михаил дошел до Конституционного суда, который вынес, в общем-то, логичное, по словам юристов, постановление. Можно сказать, он напомнил базовые основы юриспруденции, говорит партнер коллегии адвокатов «А2» Михаил Александров:
Михаил Александров партнер коллегии адвокатов «А2» «Чиновники всегда читают свои ведомственные акты и пользуются конкретной нормой. Говорят: «Вот у нас написано, что компенсация не выплачивается, если статус был раньше у земли. Вот мы будем это читать. А то, что есть общая норма кодекса, в которой написано, что, вообще, эта компенсация положена всем, мы читать не будем». Удивительно, что, к сожалению, такие дела надо доносить аж до Конституционного суда, чтобы, в общем, разъяснить очевидную вещь: что есть общие нормы и они имеют приоритет над нормами частными. То, что в конкретных изменениях, принятых в 2018 году в Земельный кодекс, не была учтена такая ситуация, не может ущемлять гарантированные конституцией права собственности и не может нарушать другую статью того же Земельного кодекса, где написано, что если в результате действий государства стало невозможным использование участка, то, соответственно, должна быть выплачена компенсация».
Впрочем, даже решение о пересмотре дела со стороны Конституционного суда не гарантия на благополучный исход для владельца участка. Более того — даже не прецедент для судебных дел по другим случаям. У чиновников будут опции настоять на своей правоте или попытаться затянуть выплату компенсаций. А потенциальным покупателям земельных участков следует присмотреться — не притаился ли по соседству объект культурного наследия.
